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苏州大学楼宇物业服务内容标准

浏览量: 发布时间: 2015/04/30 作者:

一、保洁服务:

(一)总体要求:

内外环境整洁,没有卫生死角,环境卫生清洁率达98%。

(二)保洁内容:

对大楼内公共区域、地下室、院会议室进行保洁,具体范围:楼梯、台阶、公共通道、平台、电梯间、卫生间、门窗、大楼内墙等所有公共部位保持清洁,做到无杂物、无垃圾、无污垢、无污渍、无异味。及时清扫积水(积雪),确保大楼卫生责任区明亮整洁。完成有关业务部门临时委托的应急工作。

(三)保洁标准:

1、每日至少1次清洁各楼层通道、楼梯及电梯、大厅并拖洗干净;每周至少1次循环清洁公共设施:防火门、消防栓、玻璃箱内侧、墙面、地脚线、指示牌等;每周至少1次除尘公共部位梯间墙面、天花板;每月至少1次擦洗楼梯道门窗玻璃。地面、梯间洁净,无污渍、水渍、灰尘,无乱贴乱划,无擅自占用现象,无乱堆乱放;铁栏油漆完好无脱皮;扶手护拦干净、光亮;梯间顶面无蜘蛛网、灰尘,地脚线干净无明显灰尘;每月至少1次灯具除尘擦抹;楼外立面原则上每每年清洗1次。

2、公共卫生间保洁。根据卫生间实际及使用状况进行定时全面清洁,实时巡回保洁,确保卫生间内地面干净无异味、无积水、无污渍、无杂物;四壁洁净、窗户明亮、设施完好、用品齐全;在卫生间明显位置公示每天保洁记录情况。

3、定期检查室外天台、雨篷、屋顶,雨季要特别检查,确保无杂物、垃圾,排水口畅通,水沟无污垢、杂草。每年至少2次清除屋面(上半年五月、下半年11月)、保持檐沟、雨水口、落水管的畅通;

4、垃圾收集与处理。保持垃圾桶清洁, 垃圾日产日清;

5、做好会议室内的清洁工作。根据组织方的具体要求,做好会议前后室内的清洁检查、器具消毒与会议座椅地面的保洁工作。

二、安保:

(一)总体要求:确保楼内财产安全、维护好楼内正常秩序。

(二)安保内容

安保值班,巡检,电子监控,门口车辆秩序的维护,突发事件的应急处理等消防安保管理。

(三)安保标准

1、大楼内所从事消防控制室的安保人员必须持有“建(构)筑消防员职业资格证”上岗,保证该岗位每岗2人24小时值班。

2、安保人员要熟悉物业管理及有关法律法规;当班时佩戴统一标志和执勤工号,穿戴统一制服,工具佩戴规范,仪容仪表规范整齐;上岗时举止文明,仪态良好。

3、门岗人员负责各主要通道出入口的值班管理。对外来人员应进行验证、登记,杜绝闲杂人员进入,杜绝未经受访用户同意的其他人员进入;大件物品搬出实行登记,实施交通疏导等工作。交接班制度完善,并有工作及交接班记录。

4、巡逻。白天巡逻次数不少于4次,夜间巡逻次数不少于4次,重点部位、重点时间以及遇到特殊情况时必须加强巡逻;及时发现和处置不安全隐患;接受委托方(使用人)的投诉和求助;回答用户的询问;在遇到突发事件时,及时报告警方、保卫处和后勤管理处,必要时采取正当防卫,防止事态扩大,协助保护现场和证据;安全巡逻有记录有检查。

5、楼宇值班传达室内保持整洁,值班时间不脱岗。严禁在值班室内使用明火器具或食宿设备。对外来人严格履行登记手续,按各楼宇使用要求开闭大门,做好门卫的管理工作。

6、紧急事故反应。(1)制定紧急事故处理预案,包括:火灾、爆炸、地震、炸弹恐吓、安全疏散、公共卫生以及电梯应急等;(2)有紧急事件救护组织,并始终处于紧急事故反应状态;(3)按消防要求组织进行疏散;(4)对紧急事故做出快速、正确的反应,尽可能减少破坏和损失程度;(5)组织恢复生活秩序。

7、其他防范措施。(1)设有用户求助与报警电话,24小时有人值守;接到报警信号,确认后管理部应立即派人赶往现场查看,予以恰当的紧急处理;(2)涉及人身安全的地方,增设明显的标志并落实防护措施;(3)协助有关部门维护好大楼的正常生活秩序,防止不安全事件发生;(4)钥匙管理及登记备案制度。

8、实行服务安全报告制度。对服务区域内发生的任何涉及人身伤害、财产损失、火灾事故、偷盗、突发事件等方面的安全事故,一经发现应采取应急措施并立即向委托方物业主管部门及相关业务主管部门报告。

(四)、消防管理服务标准

总体要求:设施齐全,标识清晰,使用功能正常,防止火灾责任事故。

1、定期进行消防训练,保证有关人员掌握基本消防技能;熟练掌握防火、灭火知识和消防器材的使用方法,提高自防自救的能力。

2、防火、灭火配置的各类消防器材、设备和设施,需制定指定专人管理检查并保持其完好;制定防火安全管理办法;

3、保持消防通道畅通,禁止在消防通道设置路障、堆放杂物;保持安全出口的通畅。

4、发现火警迅速向消防部门报警,并马上派人前往报警地点,迅速采取措施,组织力量救火,抢救生命和物资,派人接应消防车,服从火场总指挥员的统一指挥。

5、每月至少1次巡查消防栓、箱、烟感头、喷淋头、消防水阀、消防标志等消防设备是否完好、齐全;发现设施设备缺失故障时,必须立即与委托单位保卫处报告并配合专业维保单位进行修复处理,保证设备24小时正常运转。每年模拟火灾操作1次,以熟悉操作和检查消防监控设备。

6、消防监控室服务人员必须持公安部门发出的有效上岗证件上岗,按国家消防要求实行24小时值班制度,值班人员无脱岗现象;消防监控室内应保持清洁,每天至少保洁1次,要求地面无积灰,监控箱表面无污渍;每日填写工作记录,建档备查。

7、每月至少1次对人防工程设施设备的巡查,保证基设施设备完好,发现问题及时向委托方相关部门报告。

 

三、技术服务(设施设备管理)

(一)服务内容:

物业服务范围内的基本水电设备、暖通空调、运输电梯、消防系统、交通设施、监控系统、网络系统、燃气设施、通讯设施、景观灯、公共即热式开水炉、多媒体设施设备、高压变电所、一级供水供电基础设施设备由委托方相关业务主管部门确定专业维保单位进行维修保养,物业服务方做好日常检查管理,保证运行正常,发现异常情况通知维保单位进行检修处理。

(二)服务标准:

1、水电设备房内要保持整洁,设备设施表面无积尘、无油渍、无锈蚀、无污物,油漆完好、整洁光亮;室内严禁存放有毒、有害物品。水电设施设备房钥匙由服务方专人保管,给水设施设备每年不少于 2 次清洗水箱、蓄水池,水箱、蓄水池盖板应保持完好并加锁,溢流管口必须安装金属防护网并完好。

2、水泵房管理。(1)水泵房及地下水池、消防系统的全部机电设备由机电人员负责清洁及定时进行巡回检查,了解设备的运转情况,及时发现故障苗头并及时处理,认真做好记录,解决不了的问题报告委托方有关职能主管部门,争取早日解决。(2)水泵房内机电设备由机电人员负责,无关人员不得进入水泵房。(3)消防泵、生活泵、恒压泵、污水泵的选择开关位置与自动位置,操作标志都应简单明确。(4)保证供水泵的正常运转,完成年检任务,定期检查泵的运转情况做好记录。雨季前的专项检查并做好记录。(5)水泵房卫生每周打扫一次,泵及管道每半月清洗一次。(6)不定期对泵房、管道进行除锈、油漆保养工作。(7)检修、保养、保洁等管理均有规范的记录。

3、保持楼面落水管落水口等正常完好。每月清扫1次以上排水明沟;每2个月对地下管井清理1次,每季度对地下管井疏通1次,保证通道清洁,排水畅通。

4、避雷接地系统。每年雨季来临之前,对整个避雷接地系统进行检查维护;在大雷雨过后也要及时对系统检查,发现严重腐蚀、松脱等立即向委托方报修,做好日常维护管理。检查维护结果及处理措施报委托方物业主管部门备案。

5、电梯运行与管理 。

(1)配备规定的有特种设备上岗证的服务人员管理服务。

(2)每日监督电梯运行状况,加强日常管理,配合专业维保单位的维保服务,做好相关记录。

(3)按维保服务合同督促维保单位实施电梯及其安全设施检查每月不少于2次。确保电梯及安全设施完好、齐全,通风、照明等附属设施完好。

(4)在电梯维修时应配合做好临时警示管理。

(5)制定紧急救援方案和操作程序,在接到报警信号应尽快设法解救乘客,同时迅速通知维保单位派人排除设备故障。

(6)有关空调专业维保公司进行的定期维保、维修工作提供的工作联系单及相关服务资料有物业服务单位收取保管,全部维保、维修工作由物业公司参与并组织验收,对其维保工作作出服务评价。

(7)配合完成每年电梯年检工作。

6、空调设备维护管理。

(1)配合完成专业维保公司一年不少于2次定期维修保养工作,在巡查中发现问题或受理用户报修项目后应及时与空调的维保单位联系,保证空调的正常使用。

(2)对空调专业维保公司进行的定期维保、维修工作提供的工作联系单及相关服务资料物业服务方需妥善保管。对维修完成后的验收维保、维修并做好记录。

(3)做好节能减排相关工作,严格按委托方有关空调使用规定执行,杜绝浪费。

四、管理服务

(一)服务内容:

全面负责大楼内后勤物业服务相关管理工作,履行岗位职责。

(二)服务标准

1、负责对楼宇大厅内定点设置服务台客服工作检查接待。负责对大楼内有关后勤工作的投诉服务、报修热线电话受理,物业管理监督检查。

2、负责对全部服务人员礼仪、服务态度的管理。

3、对用户的投诉答复、维修及物业服务的回访工作应有详细记录。

4、负责对大楼的按时开放,负责对大楼台清洁卫生的控制。

5、建立大楼基础设施设备管理资料台账,完善的档案管理制度(包括物业竣工验收资料、设备管理档案、使用部门资料、日常管理档案等),各种基础资料,台帐报表、图册健全,保存完好。

6、负责与业务部门的沟通和联系,及时处理重要的投诉。每半年向业主方汇报物业管理服务情况。

7、每个月向使用方申报各类人员岗位考勤、考评工作。

8、一年不少于二次向使用部门及师生采用走访、座谈会、电话沟通、问卷调查等形式开展物业服务工作回访,并对薄弱环节进行改进。

9、发生紧急事件时,立即组织相关责任人处理,按应急方案制定的措施执行。并分析原因,提出整改方案和预防措施。

10、物业服务人员进出时,做好相关资料和财物的交接工作。

11、负责召集管辖楼宇的物业会议,检查工作的落实情况,布置工作任务,就项目物业管理运行执行中的问题提出解决方案。

12、负责对大楼内对外报修,各类报表的申报。

13、负责协调院部会议室使用的相关工作。   


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